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财经

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盘和林

据媒体报道,记者19日从中国工商银行总行处获得证实,工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。同时,个人住房贷款的最长期限仍然是30年,没有改变。近年来,工行在住房贷款政策上,均坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策支持去库存,合理满足首套和改善型住房需求。

住房个贷延长至70周岁在情理之中,之所以限制最高年龄主要是考虑人均寿命及老年之后的还款能力。而现在中国人均寿命大大延长,灵活就业也使得人们的就业年龄延长了,因此,这是顺应人口发展趋势之举,最关键有助于缓解中年“房奴”压力。

“每天一睁开眼就有一连串数字迸出:房贷六千,吃穿用两千五,冉冉上幼儿园一千五,人情往来六百,交通费五百八,物业管理费三百四十,手机电话费两百五,还有煤气水电费两百……”电视剧《蜗居》中女主角海萍的一段独白道尽不少都市人的心酸煎熬。

这两年,房价飙升,在北上广深一线城市,一个房贷恐怕早已不是6000元,至少也是万元户,假如能够延长还款时间,比如到30年,居民还款负担也会轻很多。但是35-40岁以上是购房主力军,他们也是承受压力最大的一群人,被形象地称之为“房奴”。

住房个贷延长至70周岁,能有效减轻中年以上居民在住房需求上的经济压力。举例来说:如果一位50岁的购房人在北京购房,那么按照贷款人年龄与贷款期限之和不超过75年计算,这位购房人购买首套房最长可申请25年贷款,而此前最长贷款年限为20年。而45岁的购房人,则可以申请最长30年的贷款。之前则为20年。

毫无疑问,延长住房个贷最高年龄限制能够广泛改善民生福利,实际上对于居民每个月还款负担也大大减轻了,从而能减少房贷违约风险,因此,对长远来说也有助于防范房贷引发金融风险,这些都具有积极意义的。

但我们也要看到,此举事实上相当于变相放松、降低了房贷的门槛,可能带来两个方面弊病:

一方面是防止异化为房贷宽松后为房价托市。金融杠杆被公认为是房价上涨的最大助力因素之一,住房个贷延长至70周岁,能使得更多人借助杠杆撬动购房,首套房还无可厚非,但中年以上居民多数非首套购房,因此,改善性住房的定义一样要边界清晰、严格。

另一方面是要防止延长期间的房贷风险。最高年限限制在65岁在当前仍有一定的合理性,65岁以后绝大多数人丧失了劳动能力,收入主要依靠养老金等,风险还是比较大的。此外,此次放宽最高年龄后,70周岁的首套房购房人在满足相关条件后,亦可申请5年期住房贷款,除了对冲房地产调控之后,或许还会出现“啃老”现象。

​当前,我国房贷已经在高杠杆阶段运行,房贷去杠杆仍是主要任务。根据中国央行数据,截至今年3月末,中国人民币房地产贷款余额34.14万亿元,同比增长两成,其中一季度就增加1.9万亿元;个人住房贷款余额22.86万亿元人民币,同比亦增长两成。

从数据上来看,我国房贷还远没有到放松的时刻。当然,利用最高年龄来一刀切限制房贷也存在很大的不合理性,导致当前还款压力过大,牺牲了太多人的福利;而且严格房贷还有更多灵活、精准的政策,因此,放松最高年龄限制并没有多少问题,也有改善民生福利的积极意义。

关键在于,眼下为了防止为房价托市、带来“啃老”等副作用,需要做到有放有收,即放松年龄限制一刀切的同时,银行要严格首付资金来源审核、贷款人还贷能力及意愿审查,才能确保坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不走样。(作者系中国不良资产行业联盟首席经济学家、中国财政科学研究院应用经济学博士后)